رسانه اجتماعی - تحلیلی بازار سرمایه

تفاوت‌ اوراق رهنی با MBSها
اهمیت : مهم

8

یک کارشناس مسکن معتقد است: از آنجا که اوراق رهنی یکی از ابزارهای تقویت تقاضای مسکن است که به نسبت اثر تورمی پایینی دارد، معتقدیم عملیاتی‌سازی اصولی و درست آن می‌تواند به بهبود اقتصاد مسکن و اقتصاد کشور یاری رساند. سلمان خادم‌المله در خصوص انتشار اوراق رهنی بانک مسکن گفت: بالاخره پس از مدت‌ها انتظار، حدود دو هفته گذشته اوراق رهنی بانک مسکن منتشر شد و ابزار مالی جدیدی وارد فضای اقتصادی کشور شد. توجه به جزییات انتشار این اوراق نکات نگران‌کننده‌ای را در‌بر دارد که بی‌توجهی به آنها سازوکار ...
نهایت‌نگر:

یک کارشناس مسکن معتقد است: از آنجا که اوراق رهنی یکی از ابزارهای تقویت تقاضای مسکن است که به نسبت اثر تورمی پایینی دارد، معتقدیم عملیاتی سازی اصولی و درست آن می تواند به بهبود اقتصاد مسکن و اقتصاد کشور یاری رساند.

به گزارش اقتصادنیوز سلمان خادم المله در خصوص انتشار اوراق رهنی بانک مسکن گفت: بالاخره پس از مدت ها انتظار، حدود دو هفته گذشته اوراق رهنی بانک مسکن منتشر شد و ابزار مالی جدیدی وارد فضای اقتصادی کشور شد. توجه به جزییات انتشار این اوراق نکات نگران کننده ای را در بر دارد که بی توجهی به آنها سازوکار این اوراق در کشور و اهداف توسعه ای بانک مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد و عدم اصلاح آن، این ابزار مفید در بسیاری از کشورها را به ابزاری نمایشی و غیرقابل استفاده تبدیل کرده یا دست کم بانک عامل بخش مسکن را از جایگاه توسعه ای و شاید تخصصی خود دور کند.


این استاد دانشگاه افزود: گرچه این اوراق در ابتدای انتشار قرار دارد و شاید برخی محدودیت های نهاد ناظر و محدودیت های ساختاری اقتصاد ایران و خصوصاً بازار سرمایه کشور در ابتدای امر این ابزار مفید را به این صورت درآورده باشد لیکن باید توجه داشت که خشت اول بسیاری از ابزارها و نهادهای مالی اگر از ابتدا کج گذاشته شود، تا ثریا این دیوار کج خواهد رفت و اهداف مد نظر طراحان و سازوکار علمی این اوراق به درستی محقق نخواهد شد.

خادم المله در ادامه بیان کرد: طبیعتاً تفاوت ماهیت اقتصاد ایران (خصوصاً اقتصاد مسکن)، ماهیت و انتظارات سرمایه گذاران، وضعیت سیستم بانکی (و خصوصاً مرکزی ایران) و بازار سرمایه ایران با ماهیت این مفاهیم و بازارها در سایر کشورهای دنیا، الگوبرداری صرف از ابزارها و نهادهای غیر وطنی را ناممکن می سازد و برای کارایی از ابزارها و نهادهای موجود در دنیا، باید تعدیلاتی در آنها ایجاد کرد.

او در خصوص تفاوت میان اوراق رهنی با MBSها افزود: اوراق رهنی مسکن (که با نام های دیگری هم مانند اوراق رهن ثانویه، اوراق به پشتوانه تسهیلات رهنی از آن یاد می شود) به نوعی الگوبرداری از اوراق با پشتوانه رهنی یا Mortgage-Backed Securities است که به MBS مشهور هستند. این اوراق با MBSها از جهاتی متفاوت هستند. گرچه بیان این ابهام به معنی زیر سوال بردن کل این اوراق نیست و نیز از آنجا که این اوراق یکی از ابزارهای تقویت تقاضای مسکن است که به نسبت اثر تورمی پایینی دارد اما معتقدیم عملیاتی سازی اصولی و درست آن می تواند به بهبود اقتصاد مسکن و اقتصاد کشور یاری رساند.

این استاد دانشگاه گفت: به اوراق رهنی مسکن چندجا در قوانین و مقررات مصوب از جمله ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، بند 4 ماده 1 آیین نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و دستورالعمل انتشار اوراق رهنی اشاره شده است.

او افزود: مطابق مقررات تعریف این اوراق عبارت است از «اوراق بهاداری که به پشتوانه تسهیلات اعطایی مسکن به افراد منتشر می شود و نشانگر ادعای صاحبان آن نسبت به جریان های نقدی حاصل از وام های رهنی تجمیع شده است».

او در ادامه بیان کرد: در ادبیات مالی مزایای فراوانی برای انتشار این اوراق برای تمامی بازیگران آن اعم از بانکی که وام رهنی داده، عموم سرمایه گذاران (خصوصاً آنها که علاقه به اوراق با نرخ سود ثابت دارند) و عموم جامعه (خصوصاً متقاضیان خرید مسکن) ذکر شده است. از جمله اینکه منابع بانک برای دادن وام مجدد آزاد شده و این هم به نفع بانک و هم به نفع خریداران مسکن است.

خادم المله افزود: اما در اوراق عملیاتی شده فعلی، مشکلاتی وجود دارد که با فلسفه انتشار این اوراق و به نوعی با یکی از فلسفه های وجودی بانک توسعه ای مسکن (منظور ابعاد توسعه ای بودن این بانک) در تناقض است. یکی از مهم ترین تناقض ها در نرخ سود تسهیلاتی است که از یک طرف وام گیرندگان اولیه (که ملک آنها در رهن قرار گرفته است) پرداخت می کنند و از طرف دیگر نرخ سودی است که این اوراق به دارندگان خود پرداخت می کند.

او گفت: آنچه تاکنون از جزییات این اوراق ذکر شده این است که وام گیرندگان اولیه وام ها را با نرخی بین 13 تا 15 درصد دریافت کرده اند (که بدون احتساب ریسک نکول یا همان عدم بازپرداخت به موقع اصل و فرع اقساط احتمالاً نرخ موثری بین 15 تا 17 درصد خواهد داشت) و از طرف دیگر سود این اوراق است که نرخ اسمی 18.5 درصد (و احتمالاً نرخ موثری حدود 20 درصد) خواهد داشت. این تفاوت در نرخ برای بانک وام دهنده زیان به همراه خواهد داشت.

او افزود: ممکن است این مساله مطرح شود که بانک این منابع را در طرح هایی با سود بیشتر سرمایه گذاری خواهد کرد که این امر با اهداف توسعه ای بانک مسکن در تعارض خواهد بود. اهمیت این نکته زمانی بیشتر خواهد شد که توجه داشته باشیم وزارت راه و شهر سازی و به طور کلی این خواست عمومی در دولت وجود دارد که قصد بر این است که بانک مسکن به بانک توسعه ای تبدیل شود.

این استاد دانشگاه گفت: در تعریف بانک های توسعه ای آمده است که بانک های توسعه ای موسساتی مالی هستند که سرمایه را با شرایط مناسب در راستای اهداف توسعه ای تجهیز می کنند. اهداف توسعه ای بانک ها الزاماتی را برای منابع و مصارفشان ایجاد می کند. گرچه این امر به صورت منعطف اجرا می شود لیکن در بانک های توسعه ای (اعم از بانک های توسعه ای عمومی و بانک های توسعه ای تخصصی که در حوزه مشخصی فعالیت می کنند)، ابعاد توسعه ای بر ابعاد تجاری ارجحیت دارد.

او افزود: بنابراین گرچه برای بانک های توسعه ای منابع ارزان قیمت تری نسبت به منابع بانک های تجاری فراهم می شود، لیکن مصارف آنها نیز بیشتر به سمت اهداف توسعه ای هدایت خواهد شد. از طرف دیگر باید توجه داشت که اوراق رهنی مسکن ابزاری با کارکردهای اقتصادی است و اصل ارجحیت درآمدها بر هزینه ها بر آنها حکمفرمایی می کند. بنابراین گرچه انتشار اوراق موجود شروع آزمایشی برای این اوراق است، لیکن عدم توجه به ماهیت و هدف انتشار این اوراق و عدم بسترسازی مناسب برای انتشار این اوراق (خصوصاً در حوزه مدیریت ریسک) انتشار اوراق بعدی و کارکرد آنها را تحت تاثیر قرار خواهد داد.



یک کارشناس مسکن معتقد است: از آنجا که اوراق رهنی یکی از ابزارهای تقویت تقاضای مسکن است که به نسبت اثر تورمی پایینی دارد، معتقدیم عملیاتی‌سازی اصولی و درست آن می‌تواند به بهبود اقتصاد مسکن و اقتصاد کشور یاری رساند. سلمان خادم‌المله در خصوص انتشار اوراق رهنی بانک مسکن گفت: بالاخره پس از مدت‌ها انتظار، حدود دو هفته گذشته اوراق رهنی بانک مسکن منتشر شد و ابزار مالی جدیدی وارد فضای اقتصادی کشور شد. توجه به جزییات انتشار این اوراق نکات نگران‌کننده‌ای را در‌بر دارد که بی‌توجهی به آنها سازوکار ...
نهایت‌نگر:

یک کارشناس مسکن معتقد است: از آنجا که اوراق رهنی یکی از ابزارهای تقویت تقاضای مسکن است که به نسبت اثر تورمی پایینی دارد، معتقدیم عملیاتی سازی اصولی و درست آن می تواند به بهبود اقتصاد مسکن و اقتصاد کشور یاری رساند.

به گزارش اقتصادنیوز سلمان خادم المله در خصوص انتشار اوراق رهنی بانک مسکن گفت: بالاخره پس از مدت ها انتظار، حدود دو هفته گذشته اوراق رهنی بانک مسکن منتشر شد و ابزار مالی جدیدی وارد فضای اقتصادی کشور شد. توجه به جزییات انتشار این اوراق نکات نگران کننده ای را در بر دارد که بی توجهی به آنها سازوکار این اوراق در کشور و اهداف توسعه ای بانک مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد و عدم اصلاح آن، این ابزار مفید در بسیاری از کشورها را به ابزاری نمایشی و غیرقابل استفاده تبدیل کرده یا دست کم بانک عامل بخش مسکن را از جایگاه توسعه ای و شاید تخصصی خود دور کند.


این استاد دانشگاه افزود: گرچه این اوراق در ابتدای انتشار قرار دارد و شاید برخی محدودیت های نهاد ناظر و محدودیت های ساختاری اقتصاد ایران و خصوصاً بازار سرمایه کشور در ابتدای امر این ابزار مفید را به این صورت درآورده باشد لیکن باید توجه داشت که خشت اول بسیاری از ابزارها و نهادهای مالی اگر از ابتدا کج گذاشته شود، تا ثریا این دیوار کج خواهد رفت و اهداف مد نظر طراحان و سازوکار علمی این اوراق به درستی محقق نخواهد شد.

خادم المله در ادامه بیان کرد: طبیعتاً تفاوت ماهیت اقتصاد ایران (خصوصاً اقتصاد مسکن)، ماهیت و انتظارات سرمایه گذاران، وضعیت سیستم بانکی (و خصوصاً مرکزی ایران) و بازار سرمایه ایران با ماهیت این مفاهیم و بازارها در سایر کشورهای دنیا، الگوبرداری صرف از ابزارها و نهادهای غیر وطنی را ناممکن می سازد و برای کارایی از ابزارها و نهادهای موجود در دنیا، باید تعدیلاتی در آنها ایجاد کرد.

او در خصوص تفاوت میان اوراق رهنی با MBSها افزود: اوراق رهنی مسکن (که با نام های دیگری هم مانند اوراق رهن ثانویه، اوراق به پشتوانه تسهیلات رهنی از آن یاد می شود) به نوعی الگوبرداری از اوراق با پشتوانه رهنی یا Mortgage-Backed Securities است که به MBS مشهور هستند. این اوراق با MBSها از جهاتی متفاوت هستند. گرچه بیان این ابهام به معنی زیر سوال بردن کل این اوراق نیست و نیز از آنجا که این اوراق یکی از ابزارهای تقویت تقاضای مسکن است که به نسبت اثر تورمی پایینی دارد اما معتقدیم عملیاتی سازی اصولی و درست آن می تواند به بهبود اقتصاد مسکن و اقتصاد کشور یاری رساند.

این استاد دانشگاه گفت: به اوراق رهنی مسکن چندجا در قوانین و مقررات مصوب از جمله ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، بند 4 ماده 1 آیین نامه اجرایی تبصره (2) ماده (7) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و دستورالعمل انتشار اوراق رهنی اشاره شده است.

او افزود: مطابق مقررات تعریف این اوراق عبارت است از «اوراق بهاداری که به پشتوانه تسهیلات اعطایی مسکن به افراد منتشر می شود و نشانگر ادعای صاحبان آن نسبت به جریان های نقدی حاصل از وام های رهنی تجمیع شده است».

او در ادامه بیان کرد: در ادبیات مالی مزایای فراوانی برای انتشار این اوراق برای تمامی بازیگران آن اعم از بانکی که وام رهنی داده، عموم سرمایه گذاران (خصوصاً آنها که علاقه به اوراق با نرخ سود ثابت دارند) و عموم جامعه (خصوصاً متقاضیان خرید مسکن) ذکر شده است. از جمله اینکه منابع بانک برای دادن وام مجدد آزاد شده و این هم به نفع بانک و هم به نفع خریداران مسکن است.

خادم المله افزود: اما در اوراق عملیاتی شده فعلی، مشکلاتی وجود دارد که با فلسفه انتشار این اوراق و به نوعی با یکی از فلسفه های وجودی بانک توسعه ای مسکن (منظور ابعاد توسعه ای بودن این بانک) در تناقض است. یکی از مهم ترین تناقض ها در نرخ سود تسهیلاتی است که از یک طرف وام گیرندگان اولیه (که ملک آنها در رهن قرار گرفته است) پرداخت می کنند و از طرف دیگر نرخ سودی است که این اوراق به دارندگان خود پرداخت می کند.

او گفت: آنچه تاکنون از جزییات این اوراق ذکر شده این است که وام گیرندگان اولیه وام ها را با نرخی بین 13 تا 15 درصد دریافت کرده اند (که بدون احتساب ریسک نکول یا همان عدم بازپرداخت به موقع اصل و فرع اقساط احتمالاً نرخ موثری بین 15 تا 17 درصد خواهد داشت) و از طرف دیگر سود این اوراق است که نرخ اسمی 18.5 درصد (و احتمالاً نرخ موثری حدود 20 درصد) خواهد داشت. این تفاوت در نرخ برای بانک وام دهنده زیان به همراه خواهد داشت.

او افزود: ممکن است این مساله مطرح شود که بانک این منابع را در طرح هایی با سود بیشتر سرمایه گذاری خواهد کرد که این امر با اهداف توسعه ای بانک مسکن در تعارض خواهد بود. اهمیت این نکته زمانی بیشتر خواهد شد که توجه داشته باشیم وزارت راه و شهر سازی و به طور کلی این خواست عمومی در دولت وجود دارد که قصد بر این است که بانک مسکن به بانک توسعه ای تبدیل شود.

این استاد دانشگاه گفت: در تعریف بانک های توسعه ای آمده است که بانک های توسعه ای موسساتی مالی هستند که سرمایه را با شرایط مناسب در راستای اهداف توسعه ای تجهیز می کنند. اهداف توسعه ای بانک ها الزاماتی را برای منابع و مصارفشان ایجاد می کند. گرچه این امر به صورت منعطف اجرا می شود لیکن در بانک های توسعه ای (اعم از بانک های توسعه ای عمومی و بانک های توسعه ای تخصصی که در حوزه مشخصی فعالیت می کنند)، ابعاد توسعه ای بر ابعاد تجاری ارجحیت دارد.

او افزود: بنابراین گرچه برای بانک های توسعه ای منابع ارزان قیمت تری نسبت به منابع بانک های تجاری فراهم می شود، لیکن مصارف آنها نیز بیشتر به سمت اهداف توسعه ای هدایت خواهد شد. از طرف دیگر باید توجه داشت که اوراق رهنی مسکن ابزاری با کارکردهای اقتصادی است و اصل ارجحیت درآمدها بر هزینه ها بر آنها حکمفرمایی می کند. بنابراین گرچه انتشار اوراق موجود شروع آزمایشی برای این اوراق است، لیکن عدم توجه به ماهیت و هدف انتشار این اوراق و عدم بسترسازی مناسب برای انتشار این اوراق (خصوصاً در حوزه مدیریت ریسک) انتشار اوراق بعدی و کارکرد آنها را تحت تاثیر قرار خواهد داد.


1395/05/02
0
/
2
یک دقیقه وقت دارید؟
شما تنها یک قدم با به اشتراک گذاشتن اولین ایده خود فاصله دارید. برای انتشار مطالب خود در ارشن، لطفا ثبت‌نام خود را تکمیل کرده و شماره‌ی همراه خود را فعال نمایید.
تکمیل پروفایل
نمایش {{content.commentsTotal - content.comments.length}} نظر قبلی
علت امتیاز منفی

×
بله
خیر
تغییرات شاخص
شاخص کل
{{tepix.change}}
{{tepix.index}}
وضعیت بازار : {{closedTitle(tepix.isClosed)}}
شاخص کل
{{tepix.change}}
{{tepix.index}}
فرابورس
{{absValueChange(tepix.faraBourseChange)}}
{{tepix.faraBourseIndex}}
شاخص 50 شرکت
{{absValueChange(tepix.companyFiftyChange)}}
{{tepix.companyFiftyIndex}}
شاخص آزاد شناور
{{absValueChange(tepix.freeFloatChange)}}
{{tepix.freeFloatIndex}}
شاخص مالی
{{absValueChange(tepix.financialChange)}}
{{tepix.financialIndex}}
شاخص صنعت
{{absValueChange(tepix.indastryChange)}}
{{tepix.indastryIndex}}
2222
33333