رسانه اجتماعی - تحلیلی بازار سرمایه

نوبت انقضای فرمول اجاره
اهمیت : مهم

12

بازار مسکن یکی از رقبای بازار سهام، در حال پوست انداختن است. آن گونه که به نظر می‌رسد با تغییراتی که در نرخ سود سپرده‌های بانکی داشتیم، سنت فرمول 30 هزار تومان اجاره ماهانه در ازای یک میلیون تومان رهن، دستخوش تغییراتی شود. گفت و گوی دنیای اقتصاد با دکتر عبده تبریزی حول محور این موضوع می‌چرخد.
دنیای اقتصاد:

کاهش نرخ سود بانکی باعث «زلزله وزنی» در سبد اجاره بهای مسکن و تحمیل فشار «اجاره ماهانه» بر مستاجران متقاضی «رهن کامل» شده؛ اما این تهدید در حال اعمال، فرصت سنت شکنی از فرمول تعیین اجاره بها را به وجود آورده است. حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «۳۰هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش بینی کرد: نرخ ۳۶ درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، به زودی توسط بازار تعدیل می شود.

گروه مسکن: موج تخریبی «کاهش نرخ سود سپرده بانکی» در بازار اجاره مسکن، به شکل «زلزله ناگهانی در وزن های رهن و اجاره ماهانه» ظاهر شده و تضعیف شدید قدرت پرداخت مستاجران در فصل جاری را به همراه داشته است، اما در صورت اجماع سه ضلع اصلی بازار اجاره نشینی بر دو نوع اصلاحات اساسی، ضربه کنونی سود بانکی در میان مدت می تواند به فرصت دو طرفه هم برای موجران و هم برای مستاجران تبدیل شود و از فشار آن بکاهد. تنها مسیر نجات بازار اجاره مسکن از آسیب دنباله دار نرخ سود بانکی، بازنگری در فرمول قدیمی تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه و تعدیل نرخ 36 درصد (نرخ مبنای تبدیل) است. این اصلاح با توجه به رابطه اقتصادی قیمت و اجاره مسکن که به صورت طبیعی زمینه تنظیم سطح رشد اجاره بها برای رسیدن به میزان رشد سال های اخیر قیمت را به وجود آورده، در شرایط فعلی قابل پیاده سازی و تحقق است. سیاست گذار پولی درست در ابتدای فصل اصلی جابه جایی اجاره نشین ها، بار دیگر به سرکوب نرخ سود سپرده اقدام کرد و بدون توجه به رقابتی که بانک ها در پرداخت سود سپرده در فاصله نرخ 15 تا 18 درصد آغاز کرده بودند، سقف نرخ سود را برای همه بانک ها به 15 درصد کاهش داد.

این اقدام مطابق پیش بینی های کارشناسی و هشدارهای مکرر «دنیای اقتصاد» بلافاصله اثر منفی محسوس در بازار اجاره مسکن گذاشت و باعث شد موجران که پیش تر منافع اقتصادی اجاره داری را به شکل دریافت رهن کامل و سپرده گذاری آن در بانک، برای خود تامین می کردند، از ابتدای تابستان به دریافت اجاره ماهانه بیشتر و پول پیش کمتر روآورده و زیان ناشی از کاهش نرخ سود بانکی را از طریق دستکاری وزن ها در سبد رهن واجاره، به اجاره نشین ها تحمیل کنند. شاید اگر کاهش دستوری نرخ سود در فصول دیگر سال اتفاق می افتاد، خسارت ناشی از آن در بازار اجاره، با شدت کمتر و به صورت تدریجی، نمایان می شد اما هم اکنون با نایاب شدن فایل رهن کامل، تبعات آنی آن مشهود است. تابستان امسال به عنوان فصلی که عمده قراردادهای اجاره سالانه، در آن سررسید می شود، یکی از آرام ترین دوره ها به لحاظ میزان تغییر متوسط اجاره بهای مسکن محسوب می شود. متوسط اجاره بها، به مراتب کمتر از نرخ تورم افزایش یافته و حتی کمتر از ۱۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این یک رکورد کاهشی در رشد هزینه اجاره نشینی در پایتخت به حساب می آید. اما به رغم نوسان ملایم و غیرتورمی اجاره بها، تمایل موجران به دریافت اجاره ماهانه، بدترین شکل دریافت اجاره بها را برای مستاجران رقم زده است و در عمل، مزیت رشد ناچیز اجاره بها را تحت الشعاع قرار داده است.

صاحب نظران ارشد اقتصاد مسکن در شرایط فعلی و با مشاهده واقعیت بازار اجاره مسکن، تهدید در حال اعمال نرخ سود بانکی را به عنوان فرصت برای اصلاح یک رفتار قدیمی در این بازار تلقی می کنند. در بازار اجاره مسکن، از گذشته دور تا کنون، نرخ مبنا برای تبدیل رهن به اجاره ماهانه و برعکس، نرخ ۳۶ درصد سالانه بوده است. این نرخ که در حال حاضر هیچ تناسبی با نرخ سود و بازدهی بازارهای مختلف ندارد و حتی با سطح فعلی تورم کاهنده نیز کاملا ناسازگار و ناموزون است، براساس فرمول سنتی «هر یک میلیون تومان پول پیش معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه»، بین موجر، مستاجر و دلال بازار اجاره، رواج پیدا کرده و در همه این سال ها، مبنای تنظیم روابط و قراردادهای اجاره مسکن بوده است.

اما هم اکنون با تک رقمی شدن نرخ تورم و سطح نسبی نرخ بازدهی بازارهای مختلف از یکسو و تحمیل فشار اقتصادی ناشی از کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره از سوی دیگر، پیش بینی می شود به زودی استفاده از «فرمول سنتی تبدیل رهن و اجاره ماهانه» خاتمه یابد و عوامل بازار اجاره بر نرخ جدید به مراتب پایین تر از ۳۶ درصد و نزدیک به نرخ سود بانکی، به اشتراک نظر و اجماع برسند. حسین عبده تبریزی در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: نرخ ۳ درصد در ماه برای تبدیل پول پیش آپارتمان اجاره ای به اجاره ماهانه، با وضع موجود اقتصاد مسکن و وضعیت نسبی بازارهای مختلف، قابل ادامه نیست و مبنا قرار گرفتن آن در نقل و انتقالات آتی، غیرممکن است.

حسین عبده تبریزی، اقتصاددان، تحلیلگر بخش مسکن و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با تشریح کامل «بازار مسکن پس از کاهش نرخ سود» و توضیح درباره اثرپذیری خریدار، مستاجر و سازنده مسکن از این اتفاق به «دنیای اقتصاد» گفت: در طول همه سال های گذشته چون که میزان نوسان و رشد مثبت قیمت مسکن، به مراتب بیش از نوسانات و نرخ رشد اجاره بها بوده، فعالان بازار اجاره، کمتر به رابطه اقتصادی بین قیمت و اجاره بها توجه داشتند. این در حالی است که اجاره بها، یک جریان نقدی است که تنزیل آن در نهایت به ارزش ملکی آپارتمان اجاره ای منتهی می شود، بنابراین بین قیمت مسکن و اجاره بها، نسبت و رابطه مشخصی حاکم است. برمبنای همین رابطه است که اگر قیمت مسکن از حد معمول افزایش یابد و نسبت قیمت به اجاره از دامنه طبیعی اش خارج شود، وجود «حباب» در قیمت مشخص می شود.

حسین عبده تبریزی با این مقدمه، تصریح کرد: در سال های اخیر میزان رشد قیمت مسکن، بیشتر از اجاره بها بود و از آنجا که سطح نوسانی قیمت مسکن دست کم در سال ۹۴ ثابت شد، انتظار می رود نسبت از دست رفته قیمت مسکن به اجاره بها، از طریق تغییر در تورم اجاره تنظیم شود. ضمن آنکه، در گذشته، جذابیت عایدی سرمایه ملک –رشد سالانه قیمت مسکن- مانع از توجه به عایدی نقدی آپارتمان اجاره ای از طرف موجران شده بود، اما در شرایط فعلی، توجه موجران به اجاره بها می تواند به اصلاح رابطه قیمت مسکن و اجاره بها منجر شود و همزمان با این اصلاح نوع اول، کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره به عنوان دومین اصلاح اساسی مورد نیاز بازار اجاره مسکن نیز محقق شود. عبده تبریزی در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» درباره عوامل موثر بر اجاره و قیمت مسکن گفت: آنچه بر میزان کرایه مسکن یا ارزش آن تاثیر می گذارد، عمدتا چهار عامل است: تغییرات جمعیتی (demography)، نرخ بهره، وضعیت عمومی اقتصاد و سیاست های دولت. در مورد اوضاع عمومی اقتصاد نیز باید گفت که سلامت کل اقتصاد، رشد درآمد ناخالص داخلی، موقعیت مناسب اشتغال و تولید، بر بازار املاک و مستغلات تاثیر جدی دارد. اگر اوضاع اقتصادی نامناسب باشد، باز املاک و مستغلات نیز موقعیت بدی خواهد داشت. بعضی از املاک نسبت به وضع اقتصاد حساسیت بیشتری دارند؛ مثلا هتل نسبت به وضع عمومی اقتصاد بسیار حساس است. در مقابل، اجاره واحدهای اداری چون قراردادهای بلندمدت تر دارد، نسبت به اوضاع اقتصادی، کمتر حساس است. در شرایط تعادلی قیمت ها، هر چه نرخ پایین می رود، هزینه خرید کاهش می یابد؛ تقاضا بالا می رود و قیمت املاک و مستغلات افزایش می یابد. برعکس در شرایط عادی، اگر نرخ سود بانکی افزایش یابد، هزینه خرید بالا می رود، تقاضا و به تبع آن قیمت کاهش می یابد. البته، در شرایط فعلی، قیمت های املاک و مستغلات در ایران تعادلی نیست و حباب قیمتی در برخی املاک (لوکس ها)، هنوز کاملا تخلیه نشده است. از این رو، ارتباط های مورد اشاره، به شکلی که گفته شد در اقتصاد ایران کار نمی کند. این اقتصاددان با دفاع از ضرورت کاهش غیردستوری نرخ سود بانکی گفت: نظریه رشد می گوید که رشد اقتصادی تابع تقاضای سرمایه گذاری است و سرمایه گذاری مبتنی بر تقاضا است که اشتغال را فراهم می آورد. امروز بیکاری به بلای خانمان سوز اقتصاد ایران بدل شده است بنابراین کاهش نرخ بهره مهم ترین گام در این مسیر است.

عبده تبریزی در عین حال با تاکید بر اینکه تغییر نرخ سود بانکی به صورت مستقیم بر اجاره مسکن تاثیر ندارد، درباره آنچه در حال حاضر «فشار سود بانکی بر اجاره نشین ها» عنوان می شود، اعلام کرد: به طور تاریخی اجاره معمولا با تورم افزایش می یابد و افزایش نرخ بهره به طور مستقیم بر اجاره تاثیر ندارد. در حال حاضر هر چند کاهش نرخ سود بانکی می تواند باعث رونق نسبی بازار شود، چون اخذ تسهیلات رهنی ساده تر می شود، قراردادها طولانی مدت تر می شود و توان خرید افزایش می یابد اما در مورد مسکن و اجاره، عده ای اخیرا طرح موضوع می کنند که چون بخشی از مبلغ اجاره بها به صورت ودیعه پرداخت می شود، با کاهش نرخ سود بانکی، مالکان تلاش می کنند سود کمتری را که روی ودیعه دریافت می کنند، با اجاره بالاتر جبران کنند. چنین بحثی فرض می کند در میان مدت و بلندمدت مالکان می توانند اجاره ها را بالا نگه دارند. البته، چنین نیست. وقتی نرخ سود بانکی کاهش می یابد، تمام نرخ های بازده و از جمله اجاره در میان مدت و بلندمدت کاهش می یابد. بدون شک با کاهش نرخ سود بانکی، اجاره در ایران نیز کاهش خواهد یافت. صاحبخانه ها به عوض دریافت «ودیعه» بیشتر ترجیح می دهند «اجاره» بگیرند. این تغییر قابل فهم است و از چسبندگی قیمت ها ناشی می شود. اما بی شک در بلندمدت با کاهش نرخ سود، اجاره ها باید کاهش یابد. به علاوه، کاهش نرخ سود بانکی افزایش حجم معاملات را به همراه خواهد داشت. با کاهش نرخ سود، قراردادهای اجاره نیز بلندمدت تر خواهد شد. البته، از آنجا که با کاهش نرخ سود (که نسبت به تورم، سود واقعی قابل ملاحظه ای تلقی می شد) امکانات مستاجران محدود می شود، آنان برای پرداخت اجاره (تا زمان کاهش اجاره ها) مشکل بیشتری احساس می کنند. مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه تاریخ انقضای فرمول سنتی تبدیل رهن به اجاره ماهانه رسیده است و واقعیت بازار مسکن نشان دهنده سررسید شدن تاریخ مصرف نرخ تبدیل ۳۶ درصد در بازار اجاره است، به «دنیای اقتصاد» گفت: در شرایط کنونی با کاهش نرخ سود بانکی بی شک موجران ترجیح می دهند به جای ودیعه بیشتر، اجاره بیشتر دریافت کنند. اما این به معنی افزایش نرخ اجاره مسکن نیست، بلکه به معنای تبدیل مبلغ ودیعه مسکن به اجاره بها است. یعنی موجران تمام مبلغ ودیعه را با نرخ بالای بهره (که از گذشته به یاد دارند و تا ۳ درصد در ماه بود) به اجاره تبدیل و آن را از مستاجر طلب می کنند. در حالی که در محاسبه باید تجدیدنظر کنند و تبدیل ودیعه با نرخ ۳ درصد در ماه به اجاره، ناممکن است.



بازار مسکن یکی از رقبای بازار سهام، در حال پوست انداختن است. آن گونه که به نظر می‌رسد با تغییراتی که در نرخ سود سپرده‌های بانکی داشتیم، سنت فرمول 30 هزار تومان اجاره ماهانه در ازای یک میلیون تومان رهن، دستخوش تغییراتی شود. گفت و گوی دنیای اقتصاد با دکتر عبده تبریزی حول محور این موضوع می‌چرخد.
دنیای اقتصاد:

کاهش نرخ سود بانکی باعث «زلزله وزنی» در سبد اجاره بهای مسکن و تحمیل فشار «اجاره ماهانه» بر مستاجران متقاضی «رهن کامل» شده؛ اما این تهدید در حال اعمال، فرصت سنت شکنی از فرمول تعیین اجاره بها را به وجود آورده است. حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «۳۰هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش بینی کرد: نرخ ۳۶ درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، به زودی توسط بازار تعدیل می شود.

گروه مسکن: موج تخریبی «کاهش نرخ سود سپرده بانکی» در بازار اجاره مسکن، به شکل «زلزله ناگهانی در وزن های رهن و اجاره ماهانه» ظاهر شده و تضعیف شدید قدرت پرداخت مستاجران در فصل جاری را به همراه داشته است، اما در صورت اجماع سه ضلع اصلی بازار اجاره نشینی بر دو نوع اصلاحات اساسی، ضربه کنونی سود بانکی در میان مدت می تواند به فرصت دو طرفه هم برای موجران و هم برای مستاجران تبدیل شود و از فشار آن بکاهد. تنها مسیر نجات بازار اجاره مسکن از آسیب دنباله دار نرخ سود بانکی، بازنگری در فرمول قدیمی تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه و تعدیل نرخ 36 درصد (نرخ مبنای تبدیل) است. این اصلاح با توجه به رابطه اقتصادی قیمت و اجاره مسکن که به صورت طبیعی زمینه تنظیم سطح رشد اجاره بها برای رسیدن به میزان رشد سال های اخیر قیمت را به وجود آورده، در شرایط فعلی قابل پیاده سازی و تحقق است. سیاست گذار پولی درست در ابتدای فصل اصلی جابه جایی اجاره نشین ها، بار دیگر به سرکوب نرخ سود سپرده اقدام کرد و بدون توجه به رقابتی که بانک ها در پرداخت سود سپرده در فاصله نرخ 15 تا 18 درصد آغاز کرده بودند، سقف نرخ سود را برای همه بانک ها به 15 درصد کاهش داد.

این اقدام مطابق پیش بینی های کارشناسی و هشدارهای مکرر «دنیای اقتصاد» بلافاصله اثر منفی محسوس در بازار اجاره مسکن گذاشت و باعث شد موجران که پیش تر منافع اقتصادی اجاره داری را به شکل دریافت رهن کامل و سپرده گذاری آن در بانک، برای خود تامین می کردند، از ابتدای تابستان به دریافت اجاره ماهانه بیشتر و پول پیش کمتر روآورده و زیان ناشی از کاهش نرخ سود بانکی را از طریق دستکاری وزن ها در سبد رهن واجاره، به اجاره نشین ها تحمیل کنند. شاید اگر کاهش دستوری نرخ سود در فصول دیگر سال اتفاق می افتاد، خسارت ناشی از آن در بازار اجاره، با شدت کمتر و به صورت تدریجی، نمایان می شد اما هم اکنون با نایاب شدن فایل رهن کامل، تبعات آنی آن مشهود است. تابستان امسال به عنوان فصلی که عمده قراردادهای اجاره سالانه، در آن سررسید می شود، یکی از آرام ترین دوره ها به لحاظ میزان تغییر متوسط اجاره بهای مسکن محسوب می شود. متوسط اجاره بها، به مراتب کمتر از نرخ تورم افزایش یافته و حتی کمتر از ۱۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این یک رکورد کاهشی در رشد هزینه اجاره نشینی در پایتخت به حساب می آید. اما به رغم نوسان ملایم و غیرتورمی اجاره بها، تمایل موجران به دریافت اجاره ماهانه، بدترین شکل دریافت اجاره بها را برای مستاجران رقم زده است و در عمل، مزیت رشد ناچیز اجاره بها را تحت الشعاع قرار داده است.

صاحب نظران ارشد اقتصاد مسکن در شرایط فعلی و با مشاهده واقعیت بازار اجاره مسکن، تهدید در حال اعمال نرخ سود بانکی را به عنوان فرصت برای اصلاح یک رفتار قدیمی در این بازار تلقی می کنند. در بازار اجاره مسکن، از گذشته دور تا کنون، نرخ مبنا برای تبدیل رهن به اجاره ماهانه و برعکس، نرخ ۳۶ درصد سالانه بوده است. این نرخ که در حال حاضر هیچ تناسبی با نرخ سود و بازدهی بازارهای مختلف ندارد و حتی با سطح فعلی تورم کاهنده نیز کاملا ناسازگار و ناموزون است، براساس فرمول سنتی «هر یک میلیون تومان پول پیش معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه»، بین موجر، مستاجر و دلال بازار اجاره، رواج پیدا کرده و در همه این سال ها، مبنای تنظیم روابط و قراردادهای اجاره مسکن بوده است.

اما هم اکنون با تک رقمی شدن نرخ تورم و سطح نسبی نرخ بازدهی بازارهای مختلف از یکسو و تحمیل فشار اقتصادی ناشی از کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره از سوی دیگر، پیش بینی می شود به زودی استفاده از «فرمول سنتی تبدیل رهن و اجاره ماهانه» خاتمه یابد و عوامل بازار اجاره بر نرخ جدید به مراتب پایین تر از ۳۶ درصد و نزدیک به نرخ سود بانکی، به اشتراک نظر و اجماع برسند. حسین عبده تبریزی در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: نرخ ۳ درصد در ماه برای تبدیل پول پیش آپارتمان اجاره ای به اجاره ماهانه، با وضع موجود اقتصاد مسکن و وضعیت نسبی بازارهای مختلف، قابل ادامه نیست و مبنا قرار گرفتن آن در نقل و انتقالات آتی، غیرممکن است.

حسین عبده تبریزی، اقتصاددان، تحلیلگر بخش مسکن و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با تشریح کامل «بازار مسکن پس از کاهش نرخ سود» و توضیح درباره اثرپذیری خریدار، مستاجر و سازنده مسکن از این اتفاق به «دنیای اقتصاد» گفت: در طول همه سال های گذشته چون که میزان نوسان و رشد مثبت قیمت مسکن، به مراتب بیش از نوسانات و نرخ رشد اجاره بها بوده، فعالان بازار اجاره، کمتر به رابطه اقتصادی بین قیمت و اجاره بها توجه داشتند. این در حالی است که اجاره بها، یک جریان نقدی است که تنزیل آن در نهایت به ارزش ملکی آپارتمان اجاره ای منتهی می شود، بنابراین بین قیمت مسکن و اجاره بها، نسبت و رابطه مشخصی حاکم است. برمبنای همین رابطه است که اگر قیمت مسکن از حد معمول افزایش یابد و نسبت قیمت به اجاره از دامنه طبیعی اش خارج شود، وجود «حباب» در قیمت مشخص می شود.

حسین عبده تبریزی با این مقدمه، تصریح کرد: در سال های اخیر میزان رشد قیمت مسکن، بیشتر از اجاره بها بود و از آنجا که سطح نوسانی قیمت مسکن دست کم در سال ۹۴ ثابت شد، انتظار می رود نسبت از دست رفته قیمت مسکن به اجاره بها، از طریق تغییر در تورم اجاره تنظیم شود. ضمن آنکه، در گذشته، جذابیت عایدی سرمایه ملک –رشد سالانه قیمت مسکن- مانع از توجه به عایدی نقدی آپارتمان اجاره ای از طرف موجران شده بود، اما در شرایط فعلی، توجه موجران به اجاره بها می تواند به اصلاح رابطه قیمت مسکن و اجاره بها منجر شود و همزمان با این اصلاح نوع اول، کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره به عنوان دومین اصلاح اساسی مورد نیاز بازار اجاره مسکن نیز محقق شود. عبده تبریزی در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» درباره عوامل موثر بر اجاره و قیمت مسکن گفت: آنچه بر میزان کرایه مسکن یا ارزش آن تاثیر می گذارد، عمدتا چهار عامل است: تغییرات جمعیتی (demography)، نرخ بهره، وضعیت عمومی اقتصاد و سیاست های دولت. در مورد اوضاع عمومی اقتصاد نیز باید گفت که سلامت کل اقتصاد، رشد درآمد ناخالص داخلی، موقعیت مناسب اشتغال و تولید، بر بازار املاک و مستغلات تاثیر جدی دارد. اگر اوضاع اقتصادی نامناسب باشد، باز املاک و مستغلات نیز موقعیت بدی خواهد داشت. بعضی از املاک نسبت به وضع اقتصاد حساسیت بیشتری دارند؛ مثلا هتل نسبت به وضع عمومی اقتصاد بسیار حساس است. در مقابل، اجاره واحدهای اداری چون قراردادهای بلندمدت تر دارد، نسبت به اوضاع اقتصادی، کمتر حساس است. در شرایط تعادلی قیمت ها، هر چه نرخ پایین می رود، هزینه خرید کاهش می یابد؛ تقاضا بالا می رود و قیمت املاک و مستغلات افزایش می یابد. برعکس در شرایط عادی، اگر نرخ سود بانکی افزایش یابد، هزینه خرید بالا می رود، تقاضا و به تبع آن قیمت کاهش می یابد. البته، در شرایط فعلی، قیمت های املاک و مستغلات در ایران تعادلی نیست و حباب قیمتی در برخی املاک (لوکس ها)، هنوز کاملا تخلیه نشده است. از این رو، ارتباط های مورد اشاره، به شکلی که گفته شد در اقتصاد ایران کار نمی کند. این اقتصاددان با دفاع از ضرورت کاهش غیردستوری نرخ سود بانکی گفت: نظریه رشد می گوید که رشد اقتصادی تابع تقاضای سرمایه گذاری است و سرمایه گذاری مبتنی بر تقاضا است که اشتغال را فراهم می آورد. امروز بیکاری به بلای خانمان سوز اقتصاد ایران بدل شده است بنابراین کاهش نرخ بهره مهم ترین گام در این مسیر است.

عبده تبریزی در عین حال با تاکید بر اینکه تغییر نرخ سود بانکی به صورت مستقیم بر اجاره مسکن تاثیر ندارد، درباره آنچه در حال حاضر «فشار سود بانکی بر اجاره نشین ها» عنوان می شود، اعلام کرد: به طور تاریخی اجاره معمولا با تورم افزایش می یابد و افزایش نرخ بهره به طور مستقیم بر اجاره تاثیر ندارد. در حال حاضر هر چند کاهش نرخ سود بانکی می تواند باعث رونق نسبی بازار شود، چون اخذ تسهیلات رهنی ساده تر می شود، قراردادها طولانی مدت تر می شود و توان خرید افزایش می یابد اما در مورد مسکن و اجاره، عده ای اخیرا طرح موضوع می کنند که چون بخشی از مبلغ اجاره بها به صورت ودیعه پرداخت می شود، با کاهش نرخ سود بانکی، مالکان تلاش می کنند سود کمتری را که روی ودیعه دریافت می کنند، با اجاره بالاتر جبران کنند. چنین بحثی فرض می کند در میان مدت و بلندمدت مالکان می توانند اجاره ها را بالا نگه دارند. البته، چنین نیست. وقتی نرخ سود بانکی کاهش می یابد، تمام نرخ های بازده و از جمله اجاره در میان مدت و بلندمدت کاهش می یابد. بدون شک با کاهش نرخ سود بانکی، اجاره در ایران نیز کاهش خواهد یافت. صاحبخانه ها به عوض دریافت «ودیعه» بیشتر ترجیح می دهند «اجاره» بگیرند. این تغییر قابل فهم است و از چسبندگی قیمت ها ناشی می شود. اما بی شک در بلندمدت با کاهش نرخ سود، اجاره ها باید کاهش یابد. به علاوه، کاهش نرخ سود بانکی افزایش حجم معاملات را به همراه خواهد داشت. با کاهش نرخ سود، قراردادهای اجاره نیز بلندمدت تر خواهد شد. البته، از آنجا که با کاهش نرخ سود (که نسبت به تورم، سود واقعی قابل ملاحظه ای تلقی می شد) امکانات مستاجران محدود می شود، آنان برای پرداخت اجاره (تا زمان کاهش اجاره ها) مشکل بیشتری احساس می کنند. مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه تاریخ انقضای فرمول سنتی تبدیل رهن به اجاره ماهانه رسیده است و واقعیت بازار مسکن نشان دهنده سررسید شدن تاریخ مصرف نرخ تبدیل ۳۶ درصد در بازار اجاره است، به «دنیای اقتصاد» گفت: در شرایط کنونی با کاهش نرخ سود بانکی بی شک موجران ترجیح می دهند به جای ودیعه بیشتر، اجاره بیشتر دریافت کنند. اما این به معنی افزایش نرخ اجاره مسکن نیست، بلکه به معنای تبدیل مبلغ ودیعه مسکن به اجاره بها است. یعنی موجران تمام مبلغ ودیعه را با نرخ بالای بهره (که از گذشته به یاد دارند و تا ۳ درصد در ماه بود) به اجاره تبدیل و آن را از مستاجر طلب می کنند. در حالی که در محاسبه باید تجدیدنظر کنند و تبدیل ودیعه با نرخ ۳ درصد در ماه به اجاره، ناممکن است.


1395/04/12
0
/
0
یک دقیقه وقت دارید؟
شما تنها یک قدم با به اشتراک گذاشتن اولین ایده خود فاصله دارید. برای انتشار مطالب خود در ارشن، لطفا ثبت‌نام خود را تکمیل کرده و شماره‌ی همراه خود را فعال نمایید.
تکمیل پروفایل
نمایش {{content.commentsTotal - content.comments.length}} نظر قبلی
علت امتیاز منفی

×
بله
خیر
تغییرات شاخص
شاخص کل
{{tepix.change}}
{{tepix.index}}
وضعیت بازار : {{closedTitle(tepix.isClosed)}}
شاخص کل
{{tepix.change}}
{{tepix.index}}
فرابورس
{{absValueChange(tepix.faraBourseChange)}}
{{tepix.faraBourseIndex}}
شاخص 50 شرکت
{{absValueChange(tepix.companyFiftyChange)}}
{{tepix.companyFiftyIndex}}
شاخص آزاد شناور
{{absValueChange(tepix.freeFloatChange)}}
{{tepix.freeFloatIndex}}
شاخص مالی
{{absValueChange(tepix.financialChange)}}
{{tepix.financialIndex}}
شاخص صنعت
{{absValueChange(tepix.indastryChange)}}
{{tepix.indastryIndex}}
2222
33333