رسانه اجتماعی - تحلیلی بازار سرمایه

تهدید پنهان قیمت مسکن
اهمیت : مهم

8

قیمت مسکن در تهران مطابق رفتار حداقل 20 سال اخیر کلیه متغیرهای موثر بر بازار املاک، از 6 پارامتر بیرونی، بیشترین اثرپذیری را دارد که دستکاری یکی از آنها در شرایط فعلی می‌تواند بزرگ‌ترین تهدید پنهان برای رونق غیرتورمی معاملات ملک محسوب شود. نتایج پژوهش دانشگاهی درباره «تاثیر عوامل عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن» نشان می‌دهد نرخ سود بازار پول، نرخ بازدهی بازار سهام و همچنین نرخ واقعی بازار ارز، مجموعه پارامترهای رقیب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند که افزایش آنها به دلیل جذب تقاضای سرمایه‌ای، قیمت مسکن را کاهش...
دنیای اقتصاد:

سایه معکوس سود بانکی بر املاک تهران

قیمت مسکن در تهران مطابق رفتار حداقل 20 سال اخیر کلیه متغیرهای موثر بر بازار املاک، از 6 پارامتر بیرونی، بیشترین اثرپذیری را دارد که دستکاری یکی از آنها در شرایط فعلی می تواند بزرگ ترین تهدید پنهان برای رونق غیرتورمی معاملات ملک محسوب شود. نتایج پژوهش دانشگاهی درباره «تاثیر عوامل عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن» نشان می دهد نرخ سود بازار پول، نرخ بازدهی بازار سهام و همچنین نرخ واقعی بازار ارز، مجموعه پارامترهای رقیب سرمایه گذاری در بازار مسکن هستند که افزایش آنها به دلیل جذب تقاضای سرمایه ای، قیمت مسکن را کاهش می دهد. در این بین، رابطه معکوس نرخ سود با قیمت مسکن، قوی تر از رابطه بیرونی دو بازار دیگر است؛ به طوری که در فاصله سال های 70 تا 92، هر زمان جذابیت نرخ سود سپرده های بانکی کم شده، بازار خرید ملک شاهد ورود تقاضای غیرمصرفی برای سرمایه گذاری های بلندمدت بوده که پیامد آن به شکل افزایش قیمت مسکن در تهران بروز کرده است. یافته های این تحقیق که توسط دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده، اثبات می کند هم اکنون چنانچه نرخ سود به صورت دستوری و خارج از قواعد بازار کاهش یابد، انتظار سپرده گذاران برای بازدهی مناسب، از مسیر بازار ملک تعقیب خواهد شد. درآمد خانوار، سهم مسکن از تسهیلات و نقدینگی پارامترهایی هستند که تاثیر هم جهت بر قیمت می گذارند.

شناسایی و دسته بندی مجموعه عوامل «شکل دهنده نوسانات» در بازار ملک، از «نفوذ» و تسلط عمده «رفتار تقاضا» بر «قیمت مسکن» در مقایسه با تحولات «سمت عرضه» حکایت دارد و در عین حال بیانگر تاثیرپذیری «قوی» این بازار از متغیرهای «بیرونی» اقتصاد از جمله نرخ سود بانکی است. نتایج یک تحقیق دانشگاهی به سرپرستی تیمور رحمانی– دانشیار دانشگاه تهران و پژوهشگر اقتصاد مسکن- درباره ریشه های افت و خیز شدید قیمت مسکن طی دوره های رکود و رونق نشان می دهد: در تهران ریشه تغییرات قیمت مسکن، از «حال و روز بازارهای رقیب» و «اوضاع اقتصاد کلان کشور» تغذیه می شود که این دو شاخص در قالب ۶ مولفه، از مسیر تقاضای مسکن، به قیمت ها «جهت» داده و در نهایت باعث نوسان ارزش معاملات ملک می شوند. این پژوهش که به سفارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن انجام گرفته و در فصلنامه تخصصی معاونت مسکن منعکس شده، حاکی است: طی دست کم دو دهه گذشته، سه بازار پول، سهام و ارز در نقش بازارهای رقیب مسکن، اثر معکوس بر قیمت آپارتمان های شهر تهران داشته و در مقابل، سطح درآمد سرانه، نقدینگی و تسهیلات بانکی به شکل مستقیم (مثبت) بر نوسانات قیمت ملک تاثیر گذاشته است.

۶ مولفه جهت ساز قیمت مسکن در پایتخت را «نرخ سود بانکی، بازدهی شاخص بورس، نرخ واقعی ارز، میزان درآمد سرانه خانوارها، حجم نقدینگی و همچنین سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی» تشکیل می دهد که صرف نظر از نحوه اثرگذاری مثبت یا معکوس آنها بر بازار ملک، دو مولفه «سطح درآمد سرانه خانوارها» و «نرخ واقعی ارز» به ترتیب بیشترین و کمترین نقش را در نوسانی شدن قیمت مسکن برعهده دارند.

از بین مولفه هایی که تاثیر عکس بر بازار ملک دارد، سایه «نرخ سود» سنگین تر از دو مولفه دیگر تشخیص داده شده است؛ به این معنا که نوسانات نرخ سود بانکی، بیشتر از نوسانات شاخص بورس و نرخ ارز، بر قیمت مسکن اثر می گذارد. کاهش نرخ سود بانکی به شکل دستوری و بدون رعایت قاعده بازار چون که بازدهی سپرده گذاری بلندمدت در بانک ها (سود مورد انتظار سپرده گذاران) را کاهش می دهد، نقدینگی ها را متوجه بازار ملک که همواره در بلندمدت، سود قابل توجهی به سرمایه گذاران ارائه کرده است، می کند و در نتیجه باعث افزایش تقاضای سرمایه ای خرید مسکن و تحریک قیمت در بازار ملک به عنوان بازار جایگزین می شود.

این تحقیق در شرایط کنونی که معاملات خرید مسکن با قیمت ثابت رو به افزایش است و انتظار رونق غیرتورمی مسکن وجود دارد، کاهش دستوری نرخ سود را در نقش تهدید پنهان مسکن معرفی می کند. به طور کلی، نقش این ۶ بازیگردان قیمت مسکن به ترتیب اثرگذاری عبارتند از «درآمد سرانه خانوار، سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نرخ سود بانکی، تغییرات شاخص بازار سهام و حجم نقدینگی و نرخ واقعی ارز».

محققان در این پژوهش بدون آنکه نقش متغیرهای سمت عرضه مسکن بر قیمت را انکار کنند، عنوان کرده اند: شاخص های مربوط به قیمت تمام شده مسکن شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و همچنین هزینه ساخت و ساز و در عین حال شاخص حجم عرضه مسکن، بر نوسان قیمت آپارتمان های تهران موثر است اما تاثیر مجموعه این شاخص ها که از سمت عرضه - عامل هفتم - نشات می گیرد، به مراتب کمتر از مولفه های ۶ گانه موثر بر رفتار تقاضای مسکن است. تحولات سمت عرضه مسکن (ساخت و ساز) به علت آنکه خیلی کند و در طول زمان صورت می گیرد، بر فعل و انفعالات کوتاه مدت و میان مدت سمت تقاضا و به خصوص معاملات ملک تاثیرگذار نیست. هر چند در زمان اوج رونق معاملات، تحت تاثیر همین تحولات آهسته، کمبود عرضه در دوره هایی باعث بروز جهش شده است اما نقش آن از سایر مولفه های جهت ساز قیمت مسکن بیشتر نبوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در تحقیقی که با عنوان «تاثیر عوامل بخش عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن در ایران» در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، از داده های آماری و اطلاعاتی سال های ۷۰ تا ۹۲ استفاده شده است.

در این پژوهش یک نکته انحرافی وجود دارد که اگر پشت صحنه آن تشریح نشود، می تواند تحلیل های نادرست از اصل موضوع را برای سیاست گذاران و کارشناسان مسکن به همراه داشته باشد. در این تحقیق، مولفه «سهم مسکن از تسهیلات بانکی» به عنوان دومین مولفه دارای بیشترین تاثیر و نقش جهت ده بر قیمت مسکن معرفی شده است و در عین حال، تاثیر این مولفه به صورت مستقیم و مثبت عنوان شده است؛ به این صورت که طی ۲۰ سال اخیر با افزایش سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی، از یکسو تقاضای خرید زیاد شده و از سوی دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا کرده است.

تهدید پنهان قیمت مسکن

بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد نکته مستتر در رابطه بین تسهیلات و قیمت مسکن، «میزان تسهیلات بانکی پرداخت شده به بخش مسکن طی سال های اخیر» است. طبق عرف و نظام رایج در شبکه بانکی بابت توزیع تسهیلات بین بخش های مختلف، معمولا باید سالی۲۰ درصد از کل تسهیلات بانکی نصیب بخش مسکن شود اما در دهه ۸۰، سهم این بخش به بالاترین سطح یعنی معادل حداقل ۲۵ درصد کل تسهیلات رسید و در حال حاضر طبق آخرین آمار بانک مرکزی، سهم بخش مسکن از وام های بانکی به ۱۰ درصد نزول کرده است که پایین ترین سطح در دوره های گذشته است.

به این ترتیب، اگرچه اثر مستقیم و مثبت افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی بر افزایش تقاضا و قیمت مسکن، مطابق پژوهش انجام شده، قابل تایید است اما در شرایط فعلی که تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزایش پیدا کرده است، نمی توان رابطه گذشته را به دوره کنونی تعمیم داد چرا که در حال حاضر به رغم افزایش مبالغ تسهیلات، هنوز سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی، معادل کمتر از نصف یک دهه اخیر است. بنابراین تا زمانی که این سهم به حدنصاب طبیعی دوره های گذشته -۲۰ درصد- نرسد، بعید است این مولفه اثر آنچنانی بر نوسان قیمت مسکن داشته باشد.

نکته قابل توجه دیگر این پژوهش، نقش دومنظوره «افزایش درآمد» و «رشد نقدینگی» بر تحریک تقاضای مسکن است. با افزایش درآمد سرانه خانوارها و همچنین رشد نقدینگی، نه تنها نیاز مصرفی برای خرید مسکن از ناحیه تحریک تقاضای بالقوه افزایش پیدا می کند بلکه از یکسو، میل به پس انداز در عموم خانوارها زیاد می شود و از سوی دیگر به خاطر افزایش تورم ناشی از رشد نقدینگی، گرایش به حفظ قدرت خرید در خانوارها بیشتر می شود بنابراین تقاضای سرمایه ای خرید ملک نیز فعال می شود.

تحلیل نظری عوامل موثر بر قیمت مسکن

در بازار مسکن عوامل بسیاری بر قیمت این نوع از دارایی تاثیر گذارند که آنها را می توان به دسته عوامل بخش عرضه و عوامل بخش تقاضا تقسیم کرد. قیمت مسکن نیز همانند سایر کالاها، از تقاطع عرضه و تقاضا تعیین خواهد شد. بخش عرضه مسکن نیز همانند سایر بخش های اقتصادی زمانی فعال است که بتواند قیمت مورد نظر تولیدکننده مسکن را برآورده کند و هزینه های تولید را پوشش دهد. بخشی از تغییرات قیمت مربوط به مسکن در بازار، به عوامل عرضه بازمی گردد. این عوامل شامل قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزد کارگران و ... است.

قیمت زمین یکی از مهم ترین عواملی است که بر قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود. برای ساخت مسکن نیاز به زمین است و هرچه این نهاده محدودتر شود، بهای آن نیز افزایش خواهد یافت. در نتیجه با افزایش قیمت زمین، عرضه مسکن کاهش خواهد یافت که با کاهش عرضه مسکن، قیمت مسکن نیز افزایش می یابد.

هر چه بهای مصالح ساختمانی (آجر، آهن، سیمان، گچ و ...) افزایش یابد، هزینه ساخت وساز طبیعتا بیشتر شده و قیمت مسکن نیز در نتیجه این امر، افزایش خواهد یافت. یکی از هزینه های ساخت مسکن، هزینه دستمزد نیروی کار است که در فرآیند ساخت وساز، نقش مهمی بازی می کند. هر چه این هزینه افزایش یابد، هزینه ساخت مسکن نیز افزایش خواهد یافت که این افزایش هزینه در افزایش قیمت مسکن خود را نشان خواهد داد.

تولیدکنندگان حقیقی و حقوقی از دو منبع قادر به تامین مالی هزینه های ساخت وساز هستند.

الف) از شبکه بانکی کشور (دولتی یا خصوصی) وام بگیرند. افزایش نرخ سود در این قسمت ، باعث افزایش هزینه وام های ساخت مسکن خواهد شد. این افزایش هزینه ها در افزایش قیمت تمام شده مسکن خلاصه خواهد شد.

ب) از بازار آزاد وام بگیرند. این بازار بهره ای بیشتر از سیستم بانکی دارد و همین موضوع باعث افزایش هزینه های ساخت وساز شده و در نتیجه قیمت تمام شده واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت.

بخش تقاضا

در سال های اخیر بخش تقاضا، در مقایسه با بخش عرضه تاثیر بیشتری بر قیمت مسکن گذاشته است. مسکن به عنوان کالای مصرفی، کالایی است که جانشین ندارد از این رو کالاهای دیگر در میزان تقاضای آن اثر آشکاری ندارند. عوامل بسیاری در طرف تقاضا بر قیمت مسکن تاثیرگذارند که می توان به درآمد سرانه، شاخص بازار سهام، رشد حجم پول و تورم، تسهیلات بانکی و درآمد نفتی اشاره کرد.

درآمد سرانه

طبق دیدگاه های نظری، با فرض ثبات شرایط افزایش در درآمد سرانه خانوار به دلیل عادی بودن کالای مسکن، تقاضا برای آن را افزایش خواهد داد. این افزایش تقاضا دلایل متفاوتی می تواند داشته باشد. یک، با افزایش درآمد خانوارها، تمایل خانوار به تملک مسکن و ترک اجاره نشینی، مخصوصا در کلان شهرها که قیمت نسبی مسکن در آنها بالاتر است، افزایش می یابد. در نتیجه خانوارها از کالای مسکن بیشتر تقاضا می کنند. این بخش از تقاضا مربوط به تقاضای مصرفی مسکن است. اما از سوی دیگر، با افزایش درآمد تقاضای مسکن به عنوان تقاضای دارایی سرمایه ای نیز افزایش خواهد یافت.

از آنجا که بازار مسکن بخشی از سرمایه گذاری ها در کل اقتصاد را به خود جذب خواهد کرد و میل متوسط به پس انداز خانوار در زمان افزایش درآمدشان، میل به سرمایه گذاری در دارایی مسکن نیز افزایش می یابد. به این ترتیب با افزایش درآمد سرانه انتظار بر این است که در مجموع تقاضا برای مسکن و در نتیجه قیمت مسکن افزایش یابد.

رشد حجم پول و تورم

رشد حجم پول و تورم اثرات بسیاری در اقتصاد دارد که یکی از مهم ترین اثرات آن، تغییر ترکیب مخارج در اقتصاد است. با افزایش حجم پول و افزایش تورم ناشی از آن، مردم برای حفظ قدرت خرید آن به خرید کالاهایی نظیر مسکن روی خواهند آورد. در نتیجه این مهم، تقاضا برای مسکن افزایش خواهد یافت و به این سبب، این افزایش تقاضا برای مسکن، قیمت مسکن را افزایش خواهد داد. افزایش در حجم پول از دو منظر باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد. کانال اول از طریق افزایش تقاضا برای مسکن و کانال دوم از طریق افزایش نرخ تورم که باعث افزایش تقاضا برای مسکن خواهد شد زیرا برای حفظ قدرت خرید پول در دست خود روی به خرید مسکن می آورند و از این منظر باعث افزایش قیمت مسکن می شوند.


برچسب‌ها:


قیمت مسکن در تهران مطابق رفتار حداقل 20 سال اخیر کلیه متغیرهای موثر بر بازار املاک، از 6 پارامتر بیرونی، بیشترین اثرپذیری را دارد که دستکاری یکی از آنها در شرایط فعلی می‌تواند بزرگ‌ترین تهدید پنهان برای رونق غیرتورمی معاملات ملک محسوب شود. نتایج پژوهش دانشگاهی درباره «تاثیر عوامل عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن» نشان می‌دهد نرخ سود بازار پول، نرخ بازدهی بازار سهام و همچنین نرخ واقعی بازار ارز، مجموعه پارامترهای رقیب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند که افزایش آنها به دلیل جذب تقاضای سرمایه‌ای، قیمت مسکن را کاهش...
دنیای اقتصاد:

سایه معکوس سود بانکی بر املاک تهران

قیمت مسکن در تهران مطابق رفتار حداقل 20 سال اخیر کلیه متغیرهای موثر بر بازار املاک، از 6 پارامتر بیرونی، بیشترین اثرپذیری را دارد که دستکاری یکی از آنها در شرایط فعلی می تواند بزرگ ترین تهدید پنهان برای رونق غیرتورمی معاملات ملک محسوب شود. نتایج پژوهش دانشگاهی درباره «تاثیر عوامل عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن» نشان می دهد نرخ سود بازار پول، نرخ بازدهی بازار سهام و همچنین نرخ واقعی بازار ارز، مجموعه پارامترهای رقیب سرمایه گذاری در بازار مسکن هستند که افزایش آنها به دلیل جذب تقاضای سرمایه ای، قیمت مسکن را کاهش می دهد. در این بین، رابطه معکوس نرخ سود با قیمت مسکن، قوی تر از رابطه بیرونی دو بازار دیگر است؛ به طوری که در فاصله سال های 70 تا 92، هر زمان جذابیت نرخ سود سپرده های بانکی کم شده، بازار خرید ملک شاهد ورود تقاضای غیرمصرفی برای سرمایه گذاری های بلندمدت بوده که پیامد آن به شکل افزایش قیمت مسکن در تهران بروز کرده است. یافته های این تحقیق که توسط دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده، اثبات می کند هم اکنون چنانچه نرخ سود به صورت دستوری و خارج از قواعد بازار کاهش یابد، انتظار سپرده گذاران برای بازدهی مناسب، از مسیر بازار ملک تعقیب خواهد شد. درآمد خانوار، سهم مسکن از تسهیلات و نقدینگی پارامترهایی هستند که تاثیر هم جهت بر قیمت می گذارند.

شناسایی و دسته بندی مجموعه عوامل «شکل دهنده نوسانات» در بازار ملک، از «نفوذ» و تسلط عمده «رفتار تقاضا» بر «قیمت مسکن» در مقایسه با تحولات «سمت عرضه» حکایت دارد و در عین حال بیانگر تاثیرپذیری «قوی» این بازار از متغیرهای «بیرونی» اقتصاد از جمله نرخ سود بانکی است. نتایج یک تحقیق دانشگاهی به سرپرستی تیمور رحمانی– دانشیار دانشگاه تهران و پژوهشگر اقتصاد مسکن- درباره ریشه های افت و خیز شدید قیمت مسکن طی دوره های رکود و رونق نشان می دهد: در تهران ریشه تغییرات قیمت مسکن، از «حال و روز بازارهای رقیب» و «اوضاع اقتصاد کلان کشور» تغذیه می شود که این دو شاخص در قالب ۶ مولفه، از مسیر تقاضای مسکن، به قیمت ها «جهت» داده و در نهایت باعث نوسان ارزش معاملات ملک می شوند. این پژوهش که به سفارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن انجام گرفته و در فصلنامه تخصصی معاونت مسکن منعکس شده، حاکی است: طی دست کم دو دهه گذشته، سه بازار پول، سهام و ارز در نقش بازارهای رقیب مسکن، اثر معکوس بر قیمت آپارتمان های شهر تهران داشته و در مقابل، سطح درآمد سرانه، نقدینگی و تسهیلات بانکی به شکل مستقیم (مثبت) بر نوسانات قیمت ملک تاثیر گذاشته است.

۶ مولفه جهت ساز قیمت مسکن در پایتخت را «نرخ سود بانکی، بازدهی شاخص بورس، نرخ واقعی ارز، میزان درآمد سرانه خانوارها، حجم نقدینگی و همچنین سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی» تشکیل می دهد که صرف نظر از نحوه اثرگذاری مثبت یا معکوس آنها بر بازار ملک، دو مولفه «سطح درآمد سرانه خانوارها» و «نرخ واقعی ارز» به ترتیب بیشترین و کمترین نقش را در نوسانی شدن قیمت مسکن برعهده دارند.

از بین مولفه هایی که تاثیر عکس بر بازار ملک دارد، سایه «نرخ سود» سنگین تر از دو مولفه دیگر تشخیص داده شده است؛ به این معنا که نوسانات نرخ سود بانکی، بیشتر از نوسانات شاخص بورس و نرخ ارز، بر قیمت مسکن اثر می گذارد. کاهش نرخ سود بانکی به شکل دستوری و بدون رعایت قاعده بازار چون که بازدهی سپرده گذاری بلندمدت در بانک ها (سود مورد انتظار سپرده گذاران) را کاهش می دهد، نقدینگی ها را متوجه بازار ملک که همواره در بلندمدت، سود قابل توجهی به سرمایه گذاران ارائه کرده است، می کند و در نتیجه باعث افزایش تقاضای سرمایه ای خرید مسکن و تحریک قیمت در بازار ملک به عنوان بازار جایگزین می شود.

این تحقیق در شرایط کنونی که معاملات خرید مسکن با قیمت ثابت رو به افزایش است و انتظار رونق غیرتورمی مسکن وجود دارد، کاهش دستوری نرخ سود را در نقش تهدید پنهان مسکن معرفی می کند. به طور کلی، نقش این ۶ بازیگردان قیمت مسکن به ترتیب اثرگذاری عبارتند از «درآمد سرانه خانوار، سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نرخ سود بانکی، تغییرات شاخص بازار سهام و حجم نقدینگی و نرخ واقعی ارز».

محققان در این پژوهش بدون آنکه نقش متغیرهای سمت عرضه مسکن بر قیمت را انکار کنند، عنوان کرده اند: شاخص های مربوط به قیمت تمام شده مسکن شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و همچنین هزینه ساخت و ساز و در عین حال شاخص حجم عرضه مسکن، بر نوسان قیمت آپارتمان های تهران موثر است اما تاثیر مجموعه این شاخص ها که از سمت عرضه - عامل هفتم - نشات می گیرد، به مراتب کمتر از مولفه های ۶ گانه موثر بر رفتار تقاضای مسکن است. تحولات سمت عرضه مسکن (ساخت و ساز) به علت آنکه خیلی کند و در طول زمان صورت می گیرد، بر فعل و انفعالات کوتاه مدت و میان مدت سمت تقاضا و به خصوص معاملات ملک تاثیرگذار نیست. هر چند در زمان اوج رونق معاملات، تحت تاثیر همین تحولات آهسته، کمبود عرضه در دوره هایی باعث بروز جهش شده است اما نقش آن از سایر مولفه های جهت ساز قیمت مسکن بیشتر نبوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در تحقیقی که با عنوان «تاثیر عوامل بخش عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن در ایران» در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، از داده های آماری و اطلاعاتی سال های ۷۰ تا ۹۲ استفاده شده است.

در این پژوهش یک نکته انحرافی وجود دارد که اگر پشت صحنه آن تشریح نشود، می تواند تحلیل های نادرست از اصل موضوع را برای سیاست گذاران و کارشناسان مسکن به همراه داشته باشد. در این تحقیق، مولفه «سهم مسکن از تسهیلات بانکی» به عنوان دومین مولفه دارای بیشترین تاثیر و نقش جهت ده بر قیمت مسکن معرفی شده است و در عین حال، تاثیر این مولفه به صورت مستقیم و مثبت عنوان شده است؛ به این صورت که طی ۲۰ سال اخیر با افزایش سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی، از یکسو تقاضای خرید زیاد شده و از سوی دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا کرده است.

تهدید پنهان قیمت مسکن

بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد نکته مستتر در رابطه بین تسهیلات و قیمت مسکن، «میزان تسهیلات بانکی پرداخت شده به بخش مسکن طی سال های اخیر» است. طبق عرف و نظام رایج در شبکه بانکی بابت توزیع تسهیلات بین بخش های مختلف، معمولا باید سالی۲۰ درصد از کل تسهیلات بانکی نصیب بخش مسکن شود اما در دهه ۸۰، سهم این بخش به بالاترین سطح یعنی معادل حداقل ۲۵ درصد کل تسهیلات رسید و در حال حاضر طبق آخرین آمار بانک مرکزی، سهم بخش مسکن از وام های بانکی به ۱۰ درصد نزول کرده است که پایین ترین سطح در دوره های گذشته است.

به این ترتیب، اگرچه اثر مستقیم و مثبت افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی بر افزایش تقاضا و قیمت مسکن، مطابق پژوهش انجام شده، قابل تایید است اما در شرایط فعلی که تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزایش پیدا کرده است، نمی توان رابطه گذشته را به دوره کنونی تعمیم داد چرا که در حال حاضر به رغم افزایش مبالغ تسهیلات، هنوز سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی، معادل کمتر از نصف یک دهه اخیر است. بنابراین تا زمانی که این سهم به حدنصاب طبیعی دوره های گذشته -۲۰ درصد- نرسد، بعید است این مولفه اثر آنچنانی بر نوسان قیمت مسکن داشته باشد.

نکته قابل توجه دیگر این پژوهش، نقش دومنظوره «افزایش درآمد» و «رشد نقدینگی» بر تحریک تقاضای مسکن است. با افزایش درآمد سرانه خانوارها و همچنین رشد نقدینگی، نه تنها نیاز مصرفی برای خرید مسکن از ناحیه تحریک تقاضای بالقوه افزایش پیدا می کند بلکه از یکسو، میل به پس انداز در عموم خانوارها زیاد می شود و از سوی دیگر به خاطر افزایش تورم ناشی از رشد نقدینگی، گرایش به حفظ قدرت خرید در خانوارها بیشتر می شود بنابراین تقاضای سرمایه ای خرید ملک نیز فعال می شود.

تحلیل نظری عوامل موثر بر قیمت مسکن

در بازار مسکن عوامل بسیاری بر قیمت این نوع از دارایی تاثیر گذارند که آنها را می توان به دسته عوامل بخش عرضه و عوامل بخش تقاضا تقسیم کرد. قیمت مسکن نیز همانند سایر کالاها، از تقاطع عرضه و تقاضا تعیین خواهد شد. بخش عرضه مسکن نیز همانند سایر بخش های اقتصادی زمانی فعال است که بتواند قیمت مورد نظر تولیدکننده مسکن را برآورده کند و هزینه های تولید را پوشش دهد. بخشی از تغییرات قیمت مربوط به مسکن در بازار، به عوامل عرضه بازمی گردد. این عوامل شامل قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزد کارگران و ... است.

قیمت زمین یکی از مهم ترین عواملی است که بر قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود. برای ساخت مسکن نیاز به زمین است و هرچه این نهاده محدودتر شود، بهای آن نیز افزایش خواهد یافت. در نتیجه با افزایش قیمت زمین، عرضه مسکن کاهش خواهد یافت که با کاهش عرضه مسکن، قیمت مسکن نیز افزایش می یابد.

هر چه بهای مصالح ساختمانی (آجر، آهن، سیمان، گچ و ...) افزایش یابد، هزینه ساخت وساز طبیعتا بیشتر شده و قیمت مسکن نیز در نتیجه این امر، افزایش خواهد یافت. یکی از هزینه های ساخت مسکن، هزینه دستمزد نیروی کار است که در فرآیند ساخت وساز، نقش مهمی بازی می کند. هر چه این هزینه افزایش یابد، هزینه ساخت مسکن نیز افزایش خواهد یافت که این افزایش هزینه در افزایش قیمت مسکن خود را نشان خواهد داد.

تولیدکنندگان حقیقی و حقوقی از دو منبع قادر به تامین مالی هزینه های ساخت وساز هستند.

الف) از شبکه بانکی کشور (دولتی یا خصوصی) وام بگیرند. افزایش نرخ سود در این قسمت ، باعث افزایش هزینه وام های ساخت مسکن خواهد شد. این افزایش هزینه ها در افزایش قیمت تمام شده مسکن خلاصه خواهد شد.

ب) از بازار آزاد وام بگیرند. این بازار بهره ای بیشتر از سیستم بانکی دارد و همین موضوع باعث افزایش هزینه های ساخت وساز شده و در نتیجه قیمت تمام شده واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت.

بخش تقاضا

در سال های اخیر بخش تقاضا، در مقایسه با بخش عرضه تاثیر بیشتری بر قیمت مسکن گذاشته است. مسکن به عنوان کالای مصرفی، کالایی است که جانشین ندارد از این رو کالاهای دیگر در میزان تقاضای آن اثر آشکاری ندارند. عوامل بسیاری در طرف تقاضا بر قیمت مسکن تاثیرگذارند که می توان به درآمد سرانه، شاخص بازار سهام، رشد حجم پول و تورم، تسهیلات بانکی و درآمد نفتی اشاره کرد.

درآمد سرانه

طبق دیدگاه های نظری، با فرض ثبات شرایط افزایش در درآمد سرانه خانوار به دلیل عادی بودن کالای مسکن، تقاضا برای آن را افزایش خواهد داد. این افزایش تقاضا دلایل متفاوتی می تواند داشته باشد. یک، با افزایش درآمد خانوارها، تمایل خانوار به تملک مسکن و ترک اجاره نشینی، مخصوصا در کلان شهرها که قیمت نسبی مسکن در آنها بالاتر است، افزایش می یابد. در نتیجه خانوارها از کالای مسکن بیشتر تقاضا می کنند. این بخش از تقاضا مربوط به تقاضای مصرفی مسکن است. اما از سوی دیگر، با افزایش درآمد تقاضای مسکن به عنوان تقاضای دارایی سرمایه ای نیز افزایش خواهد یافت.

از آنجا که بازار مسکن بخشی از سرمایه گذاری ها در کل اقتصاد را به خود جذب خواهد کرد و میل متوسط به پس انداز خانوار در زمان افزایش درآمدشان، میل به سرمایه گذاری در دارایی مسکن نیز افزایش می یابد. به این ترتیب با افزایش درآمد سرانه انتظار بر این است که در مجموع تقاضا برای مسکن و در نتیجه قیمت مسکن افزایش یابد.

رشد حجم پول و تورم

رشد حجم پول و تورم اثرات بسیاری در اقتصاد دارد که یکی از مهم ترین اثرات آن، تغییر ترکیب مخارج در اقتصاد است. با افزایش حجم پول و افزایش تورم ناشی از آن، مردم برای حفظ قدرت خرید آن به خرید کالاهایی نظیر مسکن روی خواهند آورد. در نتیجه این مهم، تقاضا برای مسکن افزایش خواهد یافت و به این سبب، این افزایش تقاضا برای مسکن، قیمت مسکن را افزایش خواهد داد. افزایش در حجم پول از دو منظر باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد. کانال اول از طریق افزایش تقاضا برای مسکن و کانال دوم از طریق افزایش نرخ تورم که باعث افزایش تقاضا برای مسکن خواهد شد زیرا برای حفظ قدرت خرید پول در دست خود روی به خرید مسکن می آورند و از این منظر باعث افزایش قیمت مسکن می شوند.


برچسب‌ها:

1395/03/05
0
/
0
یک دقیقه وقت دارید؟
شما تنها یک قدم با به اشتراک گذاشتن اولین ایده خود فاصله دارید. برای انتشار مطالب خود در ارشن، لطفا ثبت‌نام خود را تکمیل کرده و شماره‌ی همراه خود را فعال نمایید.
تکمیل پروفایل
نمایش {{content.commentsTotal - content.comments.length}} نظر قبلی
علت امتیاز منفی

×
بله
خیر
تغییرات شاخص
شاخص کل
{{tepix.change}}
{{tepix.index}}
وضعیت بازار : {{closedTitle(tepix.isClosed)}}
شاخص کل
{{tepix.change}}
{{tepix.index}}
فرابورس
{{absValueChange(tepix.faraBourseChange)}}
{{tepix.faraBourseIndex}}
شاخص 50 شرکت
{{absValueChange(tepix.companyFiftyChange)}}
{{tepix.companyFiftyIndex}}
شاخص آزاد شناور
{{absValueChange(tepix.freeFloatChange)}}
{{tepix.freeFloatIndex}}
شاخص مالی
{{absValueChange(tepix.financialChange)}}
{{tepix.financialIndex}}
شاخص صنعت
{{absValueChange(tepix.indastryChange)}}
{{tepix.indastryIndex}}
2222
33333